相続不動産の名義変更について

被相続人（亡くなった方）から相続した不動産がある場合、相続人は不動産の所有権を取得しますが、その事実を法務局へ申請し、登記簿に記載する手続を行わなければ、所有権の権利の取得を確実にすることができません。民法１７７条は、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めています。

相続した不動産の名義変更の手続を長期間行わずにいると、後々、大きな問題に発展することがありますので、相続により不動産を取得した場合には、すみやかに、名義変更手続を行う必要があります。

相続した不動産の名義変更が必要な理由

１．住民票除票、戸籍徐附票は５年で廃棄される

相続による不動産の名義変更には、住民票除票・戸籍徐附票が必要になりますが、その住民票除票・戸籍徐附票は、５年を超えると破棄されるため、書類を揃えることが難しくなります。

２．不動産の売買契約、担保契約等ができない

相続による不動産の名義変更手続を済ませていないと、そのままでは、その不動産を第三者に売却したり、また、その不動産を担保にお金を借りたりすることができません。

３．相続人の範囲がどんどん複雑になっていく

被相続人の死亡によって、相続が開始した後、相続した不動産の名義変更の手続を長期間行わずにいると、最初の相続人は３名だったが、そのうちの１名が死亡し、さらに相続が発生すると、相続人がさらに増えていくことになり、相続人の範囲がどんどん複雑になっていきます。そうすると、いざ、遺産分割の協議をすることになっても、顔を合わせたことのない相続人の間では、話し合いがまとまらず、相続した不動産の名義変更ができない可能性も十分にあります。また、相続人の範囲がどんどん複雑になると、そもそも相続人の中に行方不明になっている人がいる場合、認知症などで判断能力がなくなっている人がいる場合等、様々な問題が複雑に絡み合って、相続不動産の名義変更自体が相当な手間のかかる手続になってしまいます。

４．相続不動産は相続人全員の共有状態のまま

相続人が複数いる場合、被相続人から相続した不動産は、相続人全員の共有状態のままになりますから、不動産の名義変更をしないままでいると、特定の相続人の共有持分をその債権者が差し押さえる場合があります。また、特定の相続人が自己の共有持分を第三者に譲渡することがあり、この場合、被相続人から相続した不動産を相続人とその第三者の全員で共有する状態になります。

５．所在者不明の不動産問題

社会問題となっている所在者不明の不動産問題は、相続による不動産の名義変更をせずに放置したことが大きな原因の１つだとされています。国土交通省の公表資料によると、公共事業のために取得しようとする用地について、共有地が相続登記されておらず相続人多数となり、相続人の一部が所在不明なため、用地取得が困難となっている支障事例では、相続調査の結果、相続人は約２４２名、うち３名が所在不明となっています。